1、什么是“二轮征询”?依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行旧城区改造的,要在征收范围内,向被征收居民进行两轮征询,达到一定比例时才可以正式启动征收工作。第一轮,是指旧城区改造的“意愿”征询,即在旧城区改造房屋征收范围确定后,由区住房保障和房屋管理局组织该范围内的被征收人、公有房屋承租人进行投票,征询改造意愿,赞成率达到90%以上的,区人民政府才可以发布征收决定。 第二轮,...
被征收房屋为私有房屋的,房地产权证书上记载的一般均为建筑面积;被征收房屋为公有房屋的,租用公房凭证上记载的一般为居住面积或者使用面积,需要结合换算系数来计算相应的建筑面积。
在签订协议时约定生效条件,只有该条件成就后,协议方才生效。征收补偿协议的生效条件是,在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。签约比例由区人民政府决定,但不得低于85%。
5、什么是“数砖头、不数人头”?《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是以“数砖头加套型保底”的政策作为房屋征收补偿标准的核心政策,也就是在被征收人、公有房屋承租人户存在居住困难的情况下,给予“保障补贴”。同时,在保证被征收群众居住条件有改善,生活水平不降低的基础上,又细化了补助、补贴和奖励等措施,各项费用均是以“房屋建筑面积”为计算标准,而不是“人头数量”为计算标准。
4、什么是保基本?保基本是指在实施征收补偿过程中房屋安置使用的原则。基本原则是一证一套。在经调查核实后认定确系本市他处无房的情况,由被征收人申请,经有关部门评议核准后可增加房屋安置的套数。
6、什么是居住困难保障?按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式(被征收居住房屋补偿金额-折算单价-居住困难户人数)计算后,人均建筑面积不足22平方米,存在居住困难的,可以申请增加“保障补贴”,用以解决居住困难。但已享受过经济适用住房政策的除外。
9、被征收居住房屋的征收补偿款由哪些部分构成?征收补偿款是由“被征收居住房屋的补偿金额”及各项“奖励补贴”共同组成。“被征收居住房屋的补偿金额”,就是俗称的“三块砖头”。“三块砖头”指的是被征收居住房屋的评估价格、价格补贴和套型面积补贴。评估价格=被征收房屋的房地产市场“评估单价”x被征收房屋的“建筑面积”(被征收房屋的房地产评估单价低于评估均价的,按评估均价计算)。 价格补贴=“评估均价”...
8、征收补偿的方式有哪些?(1)货币补偿(2)房屋产权调换(3)货币补偿和房屋产权调换相结合选择房屋产权调换的,区住房保障和房屋管理局应当提供用于产权调换的房屋,双方进行差价结算,多退少补。
7、房屋征收补偿方案包括哪些内容?(1)房屋征收与补偿的法律依据;(2)房屋征收的目的;(3)房屋征收的范围;(4)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;(5)房屋征收补偿方式、标准和计算办法;(6)补贴和奖励标准;(7)用于产权调换房屋的基本情况和选购办法;(8)房屋征收评估机构选定办法;(9)房屋征收补偿的签约期限;(10)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;(11)受委托的房屋征收事务所名...
11、非居住房屋如何认定?(一)原始设计为非居住房屋的,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,属于非居住房屋;(二)公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;(三)房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;(四)原始...
10、被征收人、公有房屋承租人有什么权利?房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,被征收入、公有房屋承租人享有对征收补偿方案制定过程中的参与权、征收评估机构的选择权、对房屋评估结果提出异议的权利、补偿安置方式的选择权,对征收决定和补偿决定提起复议和诉讼的权利等。被征收人、公有房屋承租人在行使权利的同时也应当按照《条例》的规定,承担相应的义务。
14、被征收房屋的阁楼、搭建,如何认定?2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含17米)的部分,按照实际居住面积的1/2换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积换算系数计算建筑面积。阁楼、搭建为公房租赁凭证上唯一记载部位,且高度不足1.7米,按照记载面积换算系数计算建筑面积。公房租赁凭证备注或附件中记载的阁楼...
13、仅有土地使用证如何确定建筑面积?这类属于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件,但有关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以区房屋测绘中心实地丈量的建筑面积为准。
12、居非混合,非居住面积如何确定?居非混合的情况多数出现在“居改非”中,一般非居住的面积会在租用公房凭证或者出租人的资料中予以记载,记载的面积一般是使用面积,在计算建筑面积时,一般的操作是还原到原来的居住面积,再乘以相应的系数。
17、与被征收人、公有房屋承租人达不成协议,如何处理?在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议,由区住房保障和房管理局报请区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。区政府受理后要召开审理协调会,进行调解后达成协议的,签订房屋征收补偿协议;未能达成协议的,由区政府作出征收补偿决定。未履行补偿决定的,由区政府申请人民法院强制执行。
16、被征收人、公有房屋承租人丧失行为能力的,如何确定签约主体?首先,要确定被征收人、公有房屋承租人是否丧失行为能力,需要提供医院证明、残疾证、鉴定报告等能够证明其无行为能力或者限制行为能力;其次,确认其是否有监护人,如果没有监护人,需要确定或者指制定监护人;最后,由监护人代表其承担被征收人、公有房屋承租人所对应的权利义务。未成年人由其法定监护人代表其承担相对应的权利义务,但需提供双方存在法...
15、如何确定签约主体?以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户签约。公房:租用公房凭证或者公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人。承租人户口迁离本市的,本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人,变更后的承租人作为补偿协议签约主体。承租人死亡的,由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同,无共同居住人的,承租人生前有本市常住户口的配偶和直系...
18、订立征收补偿协议后不按照约定搬迁,应该如何处理?在补偿协议约定的履行期限届满之前,被征收人、公有房屋承租人明确表示或者以自己的行为表明不履行搬迁腾退交付被征收房屋的或者延迟履行搬迁腾退交付被征收房屋的,经催告后在合理期限内仍未履行的,致使不能实现补偿协议目的的,有上述情况之一的,区住房保障和房屋管理局可以解除补偿协议,但应当以书面方式通知被征收人,公有房屋承租人补偿协议自通知到达被征收...