房屋买卖纠纷全解答

房屋买卖纠纷全解答

1.   房屋买卖合同纠纷案件，如何管辖？

      若买卖合同约定仲裁，买卖双方须申请仲裁。若买卖合同约定诉讼，但是没有约定具体管辖法院，则按照《民事诉讼法》关于合同纠纷 管辖的规定确定管辖权，由被告所在地或者房屋所在地法院管辖。《上海市房地产买卖合同》通常都选择房屋所在地的法院诉讼。

2.   支付定金后，未能签署商品房买卖合同，如何处理？

      出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3.   商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，效力如何认定？

     商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

4.   解约定金如何处理？

     双方当事人已经订立商品房买卖合同，买受人仅交付定金，且双方在合同中约定买受人可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，出卖人可以双倍返还定金为代价而解除合同的，从其约定。

5.   房屋买卖的定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，如何处理？

    北京高院观点：违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

6.   当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失？

       上海高院观点：《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据法律相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

房屋差价损失属于买受人的可得利益损失。原则上应以合同解除时间或买受人知道或应当知道房屋买卖合同无法继续履行的时间作为房屋差价的计算节点。对于房屋差价的确定方式，双方当事人可以协商确定；无法达成一致的，可以通过司法鉴定的方式予以确定；双方争议不大或明确同意的，亦可通过询价方式确定。

7.   出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同效力如何认定？

      该商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前出卖人取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

8.   出卖人宣传资料就销售房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，效力如何认定？

      商品房的销售广告和宣传资料为通常为要约邀请，不视为邀约。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

9.   出卖人就商品房周边拟规划配套建设的学校、广场等设施发布销售广告和宣传资料，现买受人以商品房买卖合同与出卖人所作的承诺不符为由，要求解除合同，并请求出卖人承担违约责任、赔偿损失，应如何处理？

      出卖人在商品房销售广告和宣传资料上所作的承诺，原则上认定为要约邀请，但若符合下列四个要件的，则视为要约：1.涉及的内容在商品房开发规划范围之内；2.针对拟销售的商品房和相关设施；3.所作的说明和允诺具体确定；4.对合同的订立及房价的确定有重大影响，且出卖人存在虚假陈述的情形。对买受人请求解除合同的，视其是否符合约定或法定的解除情形而定。如出卖人未按照在要约中所作的承诺履行的，则应向买受人承担违约责任。

10. 商品房预售合同未按规定办理登记备案手续，效力如何认定？

      当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。