一房多卖，哪个买卖合同有效？

一房多卖，哪个买卖合同有效？

近年来，随着商品房价格的不断攀升，出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况越发常见，这就是通常所说的一房多卖。解决一房多卖纠纷，关键是要厘清并处理好两个问题：一是多个商品房买卖合同的效力认定问题;二是案涉商品房的所有权归属问题。

一、一房多卖所带来的法律后果：

1、已经办理过户手续的买受人获得商品房的所有权。商品房作为不动产，其所有权的转移必须办理过户登记，而且是以登记作为生效要件。凡是办理过户登记的买受人才能合法取得该商品房的所有权，其他买受人不能对其主张权利。当然，如果办理过户手续的买受人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并办理过户的，其他买受人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。

2、未办理过户登记的其他买受人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖，仅使买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。因此，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现。无法取得房屋的买受人以出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后签订商品房买卖合同的合同目的不能实现，不能取得房屋的买受人，均可要求商品房出卖人承担违约责任，包括请求返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

二、多个商品房买卖合同效力认定的原则

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，可以被认定为无效合同的有以下两种情况：

1、出卖人故意隐瞒合同标的物为拆迁补偿安置房屋的事实，而就该房屋所签订的商品房买卖合同无效;

2、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并将房屋交付使用，导致签订合同在先的买受人无法取得房屋，经在先买受人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

也就是说，除了以上两种情况外，出卖人与买受人签订的房屋买卖合同在一般均认定为有效合同。

三、案涉商品房的所有权归属的确定原则

合同无效，买受人自然无法基于无效合同取得标的房屋的所有权，但可以认定为无效的合同也仅有以上两种情况。在实践中，一房多卖所签署的房屋买卖合同均为有效，那么，在多个合同均有效的情况下，争议商品房的所有权归属的确定原则又是怎么样的呢？笔者认为，应基于以下顺序来确定该争议商品房的归属:

1、已办理商品房过户登记手续的买受人最优先。

因为商品房的物权变动以登记为必须要件，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋办理了过户登记手续，房屋所有权才发生转移。所以，在多个买受人中，办理了商品房过户登记手续的，就应最优先考虑其取得了该房屋的所有权的主张。

法条援引：《中华人民共和国民法典》第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2、如果多个买受人均未办理商品房过户登记手续，则办理了商品房预告登记手续的具有优先性。

因不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

法条援引：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3、如既未办理产权登记，又未办理预告登记的，则先行合法占有案涉房屋的，其取得房屋所有权的主张应得到支持。

因为房屋的转移占有与交付使用，在一定程度上具有公示与公信的现实意义。已先行合法占有案涉房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，支持其取得案涉商品房的所有权主张符合民法的公平原则，同时具有一定的便宜价值。

法条援引：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

4、如果均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有案涉房屋的，先行支付房屋价款的，其取得争议商品房所有权的要求应得到支持。

因为支付对价是房屋买卖合同的履约行为，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求出卖人相应履行合同义务的要求也符合一般交易习惯，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法权益。

5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人应该得到支持。

因为一般情况下签约在先的合同成立在先，相较于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人对案涉房屋的所有权主张，理应得到优先保护。

6、如果其他买受人基于上述原则，无法取得争议商品房所有权，则可以基于商品房买卖合同，可以要求出卖人承担违约责任。

法条援引：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。