小产权房买卖的效力认定

一、小产权房产的概念

所谓“小产权房产”，系指农村集体土地上建设的房屋。部分房屋由乡政府或村委会颁发相关权利证书，实际上不具有商品房属性的法定产权。

二、小产权房产买卖合同效力的第一次裁判认定

北京市通州画家村小产权房诉讼案，是公认的“小产权房产”买卖合同效力的第一案。2002年7月1日，北京市通州区宋庄镇辛店村农民马海涛与画家李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。

因涉案房屋征拆传闻，2006年2月，马海涛夫妇向通州区人民法院起诉，要求确认购买合同无效。

2007年7月，北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，马海涛赔偿李玉兰9万余元。后李玉兰不服，提出上诉。2007年12月，北京市第二中级人民法院终审判决仍然认定买卖合同无效。

在案件判决中引用的法条为《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。” 《城市房地产管理法》第三十八条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。” 以及《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(法发〔2008〕36号)：“对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。”

简而言之，法院在当时审理案件时，认为《土地管理法》等法规中禁售小产权房的规定即为强制性规定，对该类买卖合同一律认定无效。

三、小产权房买卖合同效力的裁判颠覆

《民法典》中“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

在上述法条生效后，陆续出现过几起小产权房买卖合同效力纠纷案件，各地对于合同效力的认定不同。

以北京地区为例，在上述法条生效后，法院对于小产权房产买卖合同效力持肯定态度，原因是法院认为《土地管理法》中关于禁止小产权房产销售的规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，

四、小产权房买卖合同效力的认定基础

小产权房产本身存在两种情形，一种属于“合法房屋”，既拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房；

另一种本身就属于“违章建筑”，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设房屋，或者在1993年土地确权后私自搭建房屋。

从司法判例来看，对小产权合同效力的肯定，仅限于“合法房屋”。

五、关于小产权房产交易的法律风险及律师建议

其一、关于小产权房屋买卖合同效力，全国判例至今未达成一致，因此对于小产权买卖行为，仍存在合同无效的法律风险。

其二、因小产权房屋不属于商品房范畴，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一旦房屋出现质量问题，业主维权较为困难。

其三、无法取得房屋产权证书也无法进行上市交易。

目前，尚未有专门、明确的法律法规对小产权房产进行调整与管理，对于小产权房产的前景尚不明确，对于部分以小产权房产作为投资理财的群众，还希望能慎重考虑。